주택 전세사기 대책 촉구 결의안 심사보고서

2023. 5. 12.(금)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2023. 4. 27.

나. 제 안 자: 김대영 의원 외 13명

다. 회부일자: 2023. 4. 27.

라. 상정일자: 제287회(임시회) 제3차 건설교통위원회(2023. 5. 12.)

❍ 제안설명: 김대영 의원

❍ 검토보고: 정이섭 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 전세사기는 점점 조직화 되고 치밀해져 가고 있어 개인이 예방할 수 있을 문제가 아니며, 국가가 제도적으로 임차인들을 보호할 의무가 있음.

❍ 이에 현실적으로 임차인에게 취약한 구조에 의해 발생할 수 밖에 없는 구조적 문제점을 인지하여 대책을 수립할 것을 다음과 같이 강력하게 촉구하고자 함.

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 최근 부동산 매매 및 전세가격 하락에 따라 집주인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하여 재산손실과 주거불안을 겪는 임차인의 피해가 지속적으로 증가하고 있음.

❍ 특히, 악의적인 전세사기로 인해 전국적으로 피해자가 속출하고 있으며 인천시의 경우 속칭 ‘건축왕, 빌라왕’ 등이 소유한 주택이 약 3000호로 피해 규모가 매우 크며, 그 중 대부분이 미추홀구에 위치한 것으로 파악됨.

《 속칭‘건축왕, 빌라왕, 청년빌라왕’소유 주택 현황》

계(호)	강화	옹진	중	동	미추홀	연수	남동	부평	계양	서
3,008	1	-	4	3	2,523	3	153	112	177	32

출처: 인천시 주택정책과

❍ 전세피해 유형은 청년대출 이용 전세사기, 무자본 갭투자 방식의 전세사기, 공인중개사법 위반, 깡통전세 등으로 다양하며,

❍ 특히, 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 발생하고 있음.

❍ 이러한 제도적 허점을 보완하기 위하여 전세사기 방지를 위한 「주택임대차보호법」이 개정되었으며 그밖에도 전세사기 피해방지 3법 개정안 발의, 지방세기본법 일부개정 법률안 등이 발의되어 검토중에 있음.

주택임대차보호법 개정안(2023.4.18.) 주요내용

가. 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 임차권등기명령에 민사집행법 제292조제3항을 준용하도록 함(안 제3조의3제3항).

나. 임대차계약을 체결할 때 임대인은 임차주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하거나 확정일자부여기관의 임대차 정보 제공에 대한 동의와 미납세액 열람에 동의하도록 함(안 제3조의7 신설).

전세사기 피해방지 3법: 「주택임대차보호법」, 「공인중개사법」, 「부동산등기법」

❍ 이번 결의안은 이러한 사회적 문제점을 고려하여

➊ 전세사기의 사회적·경제적 재난 인정

➋ ‘선지원 후구상권 청구’특별법 제정

➌ 피해자 인정조건 및 피해 지원대상의 폭넓은 인정

➍ 주택전세사기 관련자의 강력한 처벌 및 범죄 수익금 전액 추징

❺ 공인중개사의 중개건수와 비례하는 보험가입 의무화 등을

촉구하는 것이 주요 내용임.

❍ 먼저, 전세사기의 사회적·경제적 재난 인정은 전국적으로 발생한 전세사기를 더 이상 개인간의 문제가 아닌 사회적 문제로 받아들이고, 공공에서 적극적으로 개입하여 문제를 해결하도록 하려는 취지로 이해됨.

❍ 다음으로‘선지원 후구상권 청구’특별법 제정은 한국자산관리공사 등 채권매입기관이 공정한 평가를 거쳐 임차인의 임대보증금 반환채권을 우선 매수해 전세사기 피해액을 보상하여 임차인 피해를 구제하고,

❍ 추후 매입한 채권을 기초로 해당 주택을 매입후 환가하거나 공공임대주택 등으로 채권 매입 비용을 회수할 수 있도록 특별법 제정을 촉구하는 사항이며,

❍ 피해자 인정조건 및 피해 지원대상의 인정 범위 확대는 현재 피해 인정조건 및 지원대상범위가 협소하여 전세사기 피해자들을 충분히 보호하지 못한다는 지적이 이어지고 있어 전세사기 피해 지원범위 확대가 필요하다는 것으로서,

《 정부 특별법 제정 추진 현황 》

- 법 률 명: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

- 지원대상 (아래 6가지 요건을 모두 충족하는 임차인)

① 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인

② 임차주택에 대한 경ㆍ공매 진행(집행권원 포함)

③ 면적ㆍ보증금 등을 고려한 서민 임차주택(세부요건 하위법령 위임)

④ 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우

⑤ 다수의 피해자가 발생할 우려

⑥ 보증금의 상당액이 미반환될 우려

출처: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안(관계부처 합동, ‘23.4.27.)

❍ 국민의 주거안정을 해치는 새로운 유형의 대형 범죄로 인한 문제 해결을 위해서는 그에 상응하는 특별법 제정과 피해자 인정 및 지원범위 확대는 필요한 것으로 보이나,

전세사기의 기준이 모호한 점, 보이스피싱, 주가조작 등 다른 사기 피해자들과의 형평성 문제 등도 함께 대두되고 있는 점 등을 고려할 때 충분한 논의를 통하여 사회적 합의를 신속히 도출할 필요가 있을 것으로 사료됨.

❍ 다음, 전세사기 처벌 강화 및 범죄수익금 추징은 전세사기 범죄 재발 방지 및 사회적 정의 확립, 피해자 지원 재원 마련 등을 위하여 필요한 조치라고 판단되며, 정부에서는 사기죄 이득액 합산을 통한 대규모 재산범죄 가중처벌, 검찰에 송치된 전세사기 혐의자에 대한 행정처분 병행 등을 추진 중에 있음.

❍ 공인중개사의 중개건수와 비례하는 보험가입 의무화는 현행법에 따라 중개업자가 의무적으로 가입하여야 하는 손해배상책임 보험보증의 책임한도 2억원(법인 4억원)은 한 건당 보증한도가 아니라 1년 동안 중개업소에서 발생한 모든 거래를 기준으로 하고 있어,

먼저 발생한 중개사고로 인한 배상금액이 보증한도를 초과한 경우에는 추후 다른 피해가 발생해도 배상을 받을 수 없는 실정이므로, 중개사고 피해자에 대한 타당한 배상과 중개업자의 보험가입 부담능력 등을 종합적으로 고려한 보완책 마련이 필요하다고 보임.

❍ 한편, 인천시에서는 전세 피해 지원센터를 설치하고 긴급주거지원, 법률지원, 심리상담 지원, 추가적으로 전세보증금 대출이자, 청년 월세, 이사비 등을 지원하는 한편,

임시개소: 2023. 1. 31 / 정식 개소: 2023. 3. 13.

전세사기 피해 예방을 위하여 안심계약 무료 상담, 민간 임대사업자 위반사례 조사, 전세 사기 의심 공인중개사 특별점검을 시행하고 있음.

❍ 그러나 이러한 각종 지원·조치에도 불구하고 전세사기 피해자들이 그 효과를 체감하기는 여전히 어려운 실정이고, 전세사기 피해자가 요청하는 경매 및 공매 중지, 최우선변제금 적용 시점 변경 등은 법령의 제·개정이 필요한 상황이므로

소액임차인이 대항력을 갖춘 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액〔‘23.5월 현재 인천시 대부분 지역의 소액임차인 기준은 보증금 1억 4,500만원이며, 우선변제금액은 4,800만원임(주택가격의 1/2 한도) - 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조 참조〕, 최우선변제 기준은 근저당 설정 시기 기준임

❍ 주택 전세사기에 대한 시민의 관심과 주의를 확산시키고 사회적 논의를 통한 제도적 개선방안이 조속히 마련될 수 있도록 하기 위해서는,  관련 제도의 정비를 통하여 피해자 지원 및 재발방지, 처벌 강화 등을 촉구하는 본 결의안은 시의적절 하다고 판단됨.

4. 질의 및 답변요지: 생략

5. 토론요지

가. 찬 성: 임관만, 조성환, 김명주, 김종배, 박종혁, 유승분, 이용창 위원

나. 반 대: 없  음

6. 심사결과

❍ 원안의결(재석위원: 7명, 찬성: 7명, 반대: 없음)

7. 기타

❍ 특이사항 없음.

붙임  의안본문(주택 전세사기 대책 촉구 결의안) 1부.  끝.

주택 전세사기 대책 촉구 결의안

인천광역시의회

주택 전세사기 대책 촉구 결의안

(김대영 의원 대표발의)

의 안 번 호	356		발의연월일: 2023. 4. 27. 발 의 자: 김대영·임지훈·석정규·이오상·정종혁·조성환·나상길·유경희·이순학·박종혁·문세종·김종득·김명주·장성숙 의원 (14명)

1. 주    문

❍ 주택 전세사기 대책 촉구 결의안을 통하여 피해자 지원에 만전을 기할 것을 촉구함.

2. 제안 이유

❍ 전세사기는 점점 조직화 되고 치밀해져 가고 있어 개인이 예방할 수 있을 문제가 아니며, 국가가 제도적으로 임차인들을 보호할 의무가 있음.

❍ 이에 현실적으로 임차인에게 취약한 구조에 의해 발생할 수 밖에 없는 구조적 문제점을 인지하여 대책을 수립할 것을 다음과 같이 강력하게 촉구하고자 함.

3. 이송처

❍ 대통령실(비서실), 국회(국토교통위원회), 국무총리, 법무부, 국토교통부, 인천광역시, 경찰청, 인천경찰청, 국가수사본부, 주택도시보증공사(HUG)

4. 첨  부

❍ 주택 전세사기 대책 촉구 결의안 1부

주택 전세사기 대책 촉구 결의안

최근 인천지역에서 발생한 주택전세사기가 3,000여세대 1,800억원 이상에 달하고 있어, 전세사기를 당한 피해자 지원과 예방대책 수립 필요성이 강력하게 요구된다.

특히 최근 발생한 전세사기의 유형은 깡통전세, 제도의 허점과 허위사실을 이용한 지능적인 범죄로서, 향후 고금리현상과 아파트가격 하락으로 전세사기 현상은 더욱 악화되리라 판단된다.

인천시 전세피해지원센터 자료에 의하면 피해자의 63%가 40대이하로서   사회경험이 짧은 사회초년생들이 집중적인 피해를 받고 있으며, 이로 인해청년들이 사회에 진출하는데 큰 족쇄가 되리라 판단되므로 시급한 개선책이 필요한 실정이다.

또한 우리 인천지역의 피해 전세금은 8,000만원에서 3억원으로 피해자   상당수가 최우선 변제금을 받지 못하는 사각지대에 놓여 있어 전세금을  한푼도 받지 못하는 우려로 인해 문제의 심각성을 더하고 있다.

그동안 임차인은 국가로부터 전세계약시 위험성을 올바르게 판단할 수  있는 정보를 충분히 제공받지 못했고, 공인중개사가 조직적으로 전세 사기에 가담한 경우에는 부당한 계약을 감수할 수밖에 없어 자력구제도 현실적으로 어려운 실정이다.

이에 국회에서 주택임대차보호법 개정안과 전세사기 피해방지법 개정안 등이 본회의에서 통과되었고, 전세사기 피해지원을 위해 지방세보다 전세금을 우선 변제하도록 한 ‘지방세기본법 일부 개정 법률안’이 국회 상임위를 통과하였다.

작금(昨今)의 전세 사기는 조직적인 사기 범죄로서 을(乙)의 위치에 있는 세입자가 적극적으로 임대인의 정보를 조사하는 데 한계가 있으므로 공공에서 적극적으로 개입해야 한다는 의견이 대두되고 있다.

특히 일부 피해자들은 더 이상 미봉책이 아닌 전세사기 피해자들이 부당하게 쫒겨나지 않는 등 실질적인 대책을 요구하고 있는 가운데, 우리 인천광역시의회에서는 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고, 피해자를 적극 지원  는 동시에 범죄에 대한 단속과 처벌을 강화하여 줄 것을 촉구하며, 다음과 같이 결의한다.

하나, 전세사기는 사회적·경제적 재난으로 인정할 것을 촉구한다!

하나, ‘선(先)지원 후(後)구상권 청구’ 특별법 제정을 통하여 피해에 대한 구제와 지원과 보호를 철저하게 시작할 것을 촉구한다!

하나, 피해자 인정조건 및 피해 지원대상의 범위를 폭넓게 인정할 것을 촉구한다!

하나, 주택전세사기에 관여한 임대인과 공인중개사는 물론 배후세력까지 강력하게 처벌하고, 범죄수익금을 전액 추징할 것을 촉구한다!

하나, 공인중개사의 중개건수와 비례하는 보험가입을 의무화하여 피해가 발생해도 보상받을 수 있도록 개선할 것을 촉구한다!

2023.  5.   .

인천광역시의회